撫順市配售型保障性住房管理辦法 （征求意見稿）
為規(guī)范撫順市配售型保障性住房運營管理，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔2023〕14號）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?024〕44號）等文件精神，我局起草了《撫順市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）。為廣泛聽取社會各界意見，進一步提高立法質(zhì)量，參照規(guī)范性文件制定要求，現(xiàn)將《辦法》全文公布，請于2024年11月30日前通過以下途徑提出修改意見。
（一）信函：通過信函方式直接將意見寄至撫順市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障科（撫順市順城區(qū)振興大廈A座804室）。
（二）電子郵件：fszjbzk@163.com。
撫順市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年10月21日
撫順市配售型保障性住房管理辦法
（征求意見稿）
第一章 總 則
第一條 【目的和意義】為規(guī)范撫順市配售型保障性住房運營管理，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔2023〕14號）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?024〕44號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 【概念界定】本辦法所稱配售型保障性住房（以下簡稱保障性住房），是指由政府提供土地、財稅、金融等政策支持，選定國有企業(yè)建設(shè)、收購或盤活的，面向符合規(guī)定條件的工薪收入群體、城市需要引進的人才等群體配售的保障性住房。保障性住房實行封閉管理，嚴禁以任何方式將保障性住房變成商品住房流入市場。
第三條 【適用范圍】撫順市行政區(qū)域范圍內(nèi)保障性住房的申請、審核、配售、回購等工作，適用本辦法。
第四條 【職責分工】住建部門是保障性住房工作的行政主管部門，負責制定全市保障性住房政策，協(xié)調(diào)組織各相關(guān)單位開展保障性住房管理工作。
自然資源部門負責配合查驗申購家庭住房情況，辦理保障性住房不動產(chǎn)登記，對保障性住房轉(zhuǎn)移登記等進行限制，實施封閉管理，并配合做好保障性住房配售價格核定及相關(guān)數(shù)據(jù)共享工作。
教育、公安、民政、人社、衛(wèi)健等部門按照工作職責配合查驗申購家庭的身份、戶籍、婚姻登記、社保（退休）等情況，并配合做好相關(guān)數(shù)據(jù)共享。
發(fā)改部門負責配合做好保障性住房配售價格核定工作。
財政部門、金融部門、稅務(wù)部門按照工作職責負責落實保障性住房相關(guān)財政、金融、稅費優(yōu)惠等政策。
住房公積金管理部門、金融機構(gòu)負責保障性住房個人住房公積金、商業(yè)貸款審核、發(fā)放等工作。
各縣（區(qū)）政府負責選定國有企業(yè)作為屬地保障性住房的運營回購主體。負責保障性住房配售、資格審核、封閉管理等工作。
第二章 保障對象和條件
第五條 【配售對象】保障性住房配售對象為本市住房困難工薪收入群體、引進人才及在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含村級）工作的醫(yī)生、教師、公安民輔警和其他機關(guān)事業(yè)單位公職人員，以及市政府規(guī)定的其他群體等。
第六條 【準入條件】申請家庭應選取1人作為保障性住房的主申請人，主申請人應年滿18周歲并具有完全民事行為能力。申請家庭應同時具備以下條件：
（一）主申請人擁有本市城鎮(zhèn)戶籍。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含村級）工作的醫(yī)生、教師、公安民輔警和其他機關(guān)事業(yè)單位公職人員到縣（區(qū)）城購房，不受戶籍限制。
（二）主申請人在本市繳納社會保險且處于參保繳費狀態(tài)，或已在本市辦理退休。
（三）申購家庭人均自有住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。
（四）家庭成員未享受過房改房、經(jīng)濟適用房、公有住房、人才公寓等產(chǎn)權(quán)型政策性住房。
由人社部門認定的引進人才申請購買保障性住房的，不受本辦法設(shè)定的戶籍、社保、家庭人均住房面積等條件限制。
第七條 【申請家庭】保障性住房以家庭為單位申請，一戶申請家庭只能購買一套保障性住房，申請人配偶、未成年子女應作為共同申請的家庭成員。單身（含離異或喪偶）帶未成年子女且擁有監(jiān)護權(quán)的視作一戶申請家庭。申請人父母、申請人配偶父母、成年未婚子女具有市區(qū)戶籍的可自愿選擇是否作為共同申請的家庭成員，計入家庭人口數(shù)。
第八條 【再申請限制】申請人父母、申請人配偶父母選擇作為共同申請家庭成員的，視同已享受保障性住房，今后不得再申請保障性住房。未成年子女以及成年未婚子女已作為家庭成員享受保障性住房的，今后符合單獨申請條件的，可再申請保障性住房。
第九條 【房產(chǎn)核定】第六條第（三）款申購家庭自有住房包括：申請家庭在市區(qū)已進行不動產(chǎn)登記的房產(chǎn)、購房合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)、承租的公有住房（福利分房）、已簽訂征收（拆遷）安置協(xié)議未進行不動產(chǎn)登記的房產(chǎn)，以及批地建房（不含農(nóng)房）情況。
第三章 配售價格和程序
第十條 【銷售價格】保障性住房配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則進行測算確定，結(jié)合樓棟、樓層、朝向、戶型等因素擬定單套房屋銷售價格，實行一房一價，明碼標價，向社會公布。
第十一條 【面積標準】保障性住房單套住房建筑面積70平方米—120平方米。各類保障對象可根據(jù)自身經(jīng)濟條件和購房意愿選購相應面積的戶型。
第十二條 【配售方式】保障性住房按照以下程序進行配售申請：
（一）制定配售方案。保障性住房運營企業(yè)根據(jù)房源供應情況制定配售方案，報本級政府同意后實施。
（二）發(fā)布配售公告。保障性住房運營企業(yè)發(fā)布配售公告，內(nèi)容包括項目基本情況、戶型及房源數(shù)量、準入條件、銷售價格及登記方式等。
（三）購買資格審核。符合我市保障對象條件、有購房意向的家庭，根據(jù)配售公告向運營企業(yè)提交申請材料，如實填報申請人及家庭成員戶籍、婚姻、住房及社保等相關(guān)信息，并提交申購家庭成員相關(guān)證明材料。申報家庭對申請材料的真實性負責，簽訂相關(guān)承諾書，同意授權(quán)相關(guān)部門進行信息查驗。運營企業(yè)對申請家庭提交的申請材料進行初核，核對相關(guān)信息，核查申請材料的準確性、完整性等。項目所在地縣（區(qū)）政府對運營企業(yè)初審后提交的材料進行復核。經(jīng)公示無異議后，確認購房資格。
（四）公證搖號選房。運營企業(yè)根據(jù)審核通過名單，委托公證處進行公證搖號。根據(jù)解困優(yōu)先、人才優(yōu)先原則，組織公證選房。
（五）現(xiàn)場選房。申購家庭按照搖號次序進行現(xiàn)場選房，選定后現(xiàn)場繳納購房定金。申購家庭放棄選購或未在規(guī)定期限內(nèi)選房的，選房資格作廢。申購家庭放棄選房的，按搖號順序依次遞補。
（六）簽訂合同。申購家庭選定保障性住房后，應當在規(guī)定時間內(nèi)辦理認購手續(xù)，與運營企業(yè)簽訂購房合同，繳交購房首付款或全款。貸款購房的家庭，可按規(guī)定申請住房公積金貸款或商業(yè)銀行按揭貸款。申購家庭繳納定金后放棄購買的，定金不予退還。
第十三條 【優(yōu)先情形】取得保障資格且有以下情形之一的家庭可優(yōu)先進行配售選房。
（1）符合準入條件的本市公共租賃住房保障對象家庭；
（2）經(jīng)市人社局認定的市高層次人才和急需緊缺型人才；
（3）家庭成員中有《軍人撫恤優(yōu)待條例》規(guī)定的重點優(yōu)撫對象的；
（4）3 子女（含）以上家庭；
（5）市政府規(guī)定的其他優(yōu)先情形。
第十四條 【放棄情形】已選定住房未按照規(guī)定時間內(nèi)簽訂購房合同的，當年不得再次申購；已簽訂購房合同未取得不動產(chǎn)證又申請放棄的，2年內(nèi)不得再次申購。
第十五條 【不動產(chǎn)登記】保障性住房申請家庭應按規(guī)定辦理保障性住房不動產(chǎn)登記。運營企業(yè)及時協(xié)助保障家庭辦理不動產(chǎn)分戶登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應在不動產(chǎn)權(quán)證上記載不動產(chǎn)權(quán)利人，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“保障性住房”，附記欄中注明“實行封閉管理，不得自行上市交易”。
第十六條 【保障類型銜接】享受公共租賃住房保障的家庭購買配售型保障性住房的，應當在交付入住前按相關(guān)規(guī)定退出公共租賃住房保障。
第十七條 【費用繳納】購買配售型保障性住房應按照相關(guān)規(guī)定全額交存住宅專項維修資金。
第十八條 【購房權(quán)益】保障性住房項目應納入街道和社區(qū)網(wǎng)格化管理，保障性住房購房人享有相應的落戶、子女就學等權(quán)益，與商品住房小區(qū)購房人享有同等基本公共服務(wù)。
第十九條 【剩余房源】對于保障性住房項目配售結(jié)束后的未售房源，繼續(xù)作為配租型保障性住房使用，面向符合我市公共租賃住房保障條件的家庭配租，承租人有購買意愿的，在符合申請條件的情況下依法享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
第四章 售后管理
第二十條 【封閉管理】保障性住房實行嚴格的封閉管理，通過房屋交易、不動產(chǎn)登記等信息系統(tǒng)進行限制，不得變更為商品住房以買賣、贈與等方式上市交易。保障性住房不得設(shè)定除購房貸款擔保外的抵押權(quán)。
第二十一條 【限制情形】保障性住房購買家庭應當遵守國家、省、市有關(guān)政策規(guī)定，按照合同約定使用保障性住房，不得有以下情形：
（一）擅自轉(zhuǎn)讓、贈與保障性住房；
（二）改變保障性住房的使用用途；
（三）無故閑置保障性住房2年以上；
（四）破壞保障性住房主體結(jié)構(gòu)；
（五）其他違法違規(guī)情形。
第二十二條 【違規(guī)整改】有以上情形的，由相關(guān)部門責令整改，逾期不整改或整改不到位的，可根據(jù)有關(guān)政策法規(guī)和合同約定進行處理；造成損失的，購房人應依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)處理。
第二十三條 【回購或流轉(zhuǎn)管理】保障性住房通過封閉流轉(zhuǎn)方式面向符合本辦法保障條件的對象轉(zhuǎn)讓，或以回購方式退出保障。購買保障性住房辦理不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，原則上不得申請回購。有以下情形之一的，由運營單位組織回購，回購款應優(yōu)先用于清償回購房屋未結(jié)清的貸款和回購產(chǎn)生的各項稅費等：
（一）因銀行業(yè)金融機構(gòu)或住房公積金管理部門實現(xiàn)抵押權(quán)而處置該套住房的；
（二）因人民法院強制執(zhí)行等原因需處置該套住房的；
第二十四條 【繼承、離婚等轉(zhuǎn)移情形】保障性住房因繼承、遺贈、離婚析產(chǎn)而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房產(chǎn)性質(zhì)仍為保障性住房。購買保障性住房的家庭，因繼承、遺贈、婚姻狀況變化等方式取得其他保障性住房的，只能保留一套，其余的保障性住房由運營企業(yè)進行回購或封閉流轉(zhuǎn)。購買保障性住房的家庭出現(xiàn)離異等情況，應明確保障性住房歸屬，獲得房產(chǎn)一方不得再行申購保障性住房。
第二十五條 【回購價格】保障性住房的回購或封閉流轉(zhuǎn)價格按照購房款+利息-房屋折舊的原則核算。利息按照簽訂回購或封閉流轉(zhuǎn)協(xié)議時中國人民銀行公布的一年定期存款基準利率和持有年限計算，不計復利。房屋折舊按照主體結(jié)構(gòu)50年、裝修10年平均進行計算。購房人自行裝修部分，不予補償。
計算公式：回購價格=[原購買價格（毛坯+裝修）]+[原購買價格（毛坯+裝修）×申請回購時中國人民銀行公布的一年定期存款基準利率×房屋持有年限）]-[原購買價格（毛坯部分）×（交付使用年限×2%）]-[原購買價格（裝修部分）×交付使用年限×10%]。毛坯及裝修均折完即止。
房屋持有年限從簽訂購房日期起至簽訂回購或封閉流轉(zhuǎn)協(xié)議日期計算，不足一年的期間不予計息。交付使用年限從交付日期起至簽訂回購或封閉流轉(zhuǎn)協(xié)議日期計算，不足一年的期間按照一年計算。
第二十六條【交易稅費】因保障性住房回購或封閉流轉(zhuǎn)產(chǎn)生交易稅費的，按照相關(guān)稅收政策依法依規(guī)予以征免。
第二十七條 【回購基本條件】申請回購或封閉流轉(zhuǎn)的配售型保障性住房應滿足以下條件：
（一）無貸款、無抵押、無租賃、無法律糾紛；
（二）未改變居住用途、房屋結(jié)構(gòu)無拆改、設(shè)施設(shè)備無缺失；
（三）水、電、燃氣、供熱、電信、有線電視等公共事業(yè)費用和物業(yè)服務(wù)費用已結(jié)清。
（四）退出已享受的落戶、就學等。
第二十八條 【房源騰退】 已被回購的保障性住房，發(fā)生原購房人未在限期內(nèi)搬離的，可依法申請人民法院強制執(zhí)行，并按同時期同地段市場租金征收回購后房屋使用期間租金。
第二十九條 【運營管理】保障性住房居住區(qū)配套設(shè)施除根據(jù)有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)部門外，其余部分由政府指定的機構(gòu)持有并負責運營管理。
第三十條 【物業(yè)管理】保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標準按照同小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準執(zhí)行。申請家庭參照商品住房承擔住房專有部分和共有部分的物業(yè)管理服務(wù)費，行使物業(yè)管理表決權(quán)。
第三十一條 【再售價格】保障性住房回購后按房屋現(xiàn)狀再次配售，運營企業(yè)綜合原配售價格、運營成本及折舊等情況對配售價格予以核定，并向社會公布。
第五章 監(jiān)督管理
第三十二條 【購房家庭】保障性住房申請家庭采取隱瞞事實、弄虛作假等手段違規(guī)取得購房資格的，縣（區(qū)）政府應取消其資格，按照以下規(guī)定處理，并禁止其在5年內(nèi)再次申請保障性住房：
1.已簽訂購房合同未交付房源的，由運營企業(yè)與其解除購房合同；
2.已交付房源的，申購家庭應當按照合同約定，騰退配售型保障性住房，涉及購房貸款的應先清償相關(guān)貸款后，由運營企業(yè)依法依規(guī)收回其保障性住房，回購價格按照本辦法。
第三十三條 【部門和機構(gòu)監(jiān)管】行政部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，追究其行政責任；涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責任。
第三十四條【追責情形】行政部門及運營企業(yè)有下列情形之一的，由有關(guān)部門依法追究相關(guān)單位及責任人的責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
（一）擅自更改配售價格或收取除政府規(guī)定以外的其他任何費用的；
（二）擅自銷售或委托中介機構(gòu)代售保障性住房的；
（三）擅自占用保障性住房或其他配套用房的；
（四）市政府規(guī)定的其他情形。
第六章 附則
第三十五條 本辦法自 年 月 日起施行。
政策解讀：《撫順市配售型保障性住房管理辦法（試行）》.pdf